城市更新火爆多年，一直是深圳房地产市土地重要来源，从09年发展至今，从探索期到疯狂圈地期，再到中期演变出土整、留用地模式等，直到几周前《深圳经济城市更新条例》正式表决通过，城市更新又迈入新的时期。
不仅深圳，整个大湾区都在如火如荼地推进城市更新工作，今天主要想说说东莞。莞临深片区下半年以来房价涨势迅猛，例如接壤宝安区的长安镇新盘都破了4万元大关了，眼看都要超越深圳东部了。相应的土地市场也是相当火热的，城市更新更是开发商的香饽饽。相比深圳龙争虎斗的市场，东莞竞争还算好，同时又搭配了较为完整的更新*策体系，因此大批房企陆续进入东莞开疆。
东莞旧改项目投资分析指引
东莞的城市更新历史沿革分为两个阶段，一是18年前的旧*策，二是单一主体挂牌招商新*，现在仅有部分在旧项目名单中的才能沿用旧*策，新项目都按前期服务商*策实施。
一般来流程是：前期研判——沟通洽谈达成合作意向——开展前期服务商街招引并成功当选——单元划定方案编制——征徇意愿、核查不动产权益——拟定拆迁补偿方案与地价款——公开挂牌招引前期服务商——收购不动产权益（签订折赔协议）——确认单一主体。
新*策开展更新两个重要节点前期服务商招引与单一主体挂牌招商。前者就相当于深圳的计划规划申报主体，虽然还没有锁定开发权但前期有足够多的空间去稳固这一权益，后者就相当于深圳的实施主体，已经胜利在望了，就差IPO了。
开发商要想成前期服务商也是要经过公开平台招引并通过股东大会投票，当然这个重点不仅是股东大会，更多的程序外的工作，我个人理解有两大类工作，一是项目研判，二是村镇关系疏通。项目研判是每一个技术型投资人员必须掌握，关系资源更加重要，但却是可遇不可求的，本系列的文章就来讲讲怎么研判东莞城市更新项目。
我个人把东莞城市更新项目投资分析分为六大步骤（沿用深圳流程）：
项目概况
立项分析
规划分析
拆迁分析
合作分析
经济分析
1项目概况
内容分为：区位、范围、交通配套、周边楼市、土地市场、现状建筑、土地权属等；
除了后两项外的内容相对简单，地图、中介网站收集下资料，顺便找找周边土地市场、更新项目情况等，以概括性的话语描述一下项目的情况，还不需要深入到像营销同事那样详尽分析。城市更新比较
